Если при передаче и использовании имущества арендатор не указал на имеющиеся  недостатки имущества, то он не вправе на них ссылаться и требовать уменьшения арендной платы.

Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 октября 2010 г. по делу N А79-13022/2009

Суть арбитражного дела

Между арендатором и арендодателем заключен договор аренды нежилых помещений.

В период пользования нежилыми помещениями, арендатор потребовал от арендодателя в судебном порядке уменьшения арендной платы.

В исковом заявлении арендатор указал, что, при заключении договора аренды, он был введен в заблуждение относительно арендуемого имущества и размера арендной платы, которая, по его мнению, является чрезмерной для нежилого помещения, находящегося в доме, подлежащем сносу.

В обоснование иска арендатор сослался на статью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им, арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы. 

Арбитражные суды, отказали арендатору в удовлетворении требований.

Позиция суда

Принимая обжалуемые акты об отказе в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались статьями 611, 612, 614 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими вопросы оплаты арендуемого имущества в случае сдачи в аренду имущества с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также - условиями договора аренды.

Исходя из смысла названных норм, основанием для уменьшения размера арендной платы является существенное ухудшение условий пользования арендованным имуществом и ухудшение качества самого имущества по сравнению с качеством, обусловленным в договоре аренды.

Судами установлено, что помещение принято арендатором без каких-либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и регулярно вносил арендную плату.

Доказательства, указывающие на невозможность использования по назначению арендуемого помещения ввиду его непригодности, суду не были представлены.

Правовое обоснование

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Олег Роговой, юрист